Prêt relais : une solution pour acheter avant de vendre

Le marché immobilier actuel est en effervescence, avec une demande soutenue et des délais de vente qui s'allongent. Pour les particuliers désireux d'acquérir un nouveau bien, la situation peut se révéler complexe. Acheter avant de vendre soulève de nombreux défis, notamment en termes de financement et de timing. C'est là qu'intervient le prêt relais, une solution flexible qui permet de contourner ces obstacles et de concrétiser son projet immobilier.

Le prêt relais : un outil de financement flexible

Le prêt relais est un crédit à court terme qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente du bien actuel. Ce financement temporaire offre une certaine souplesse et facilite la réalisation de projets immobiliers complexes. Pour illustrer son utilité, prenons l'exemple de Marie et Jean, un couple désireux d'acheter une maison plus spacieuse pour accueillir leur famille grandissante. Ils souhaitent acheter une maison de 150 m² dans la banlieue parisienne, mais leur appartement actuel de 80 m² n'est pas encore vendu. Grâce à un prêt relais, ils peuvent financer l'achat de leur nouvelle maison sans attendre la vente de leur bien actuel, et ainsi profiter des opportunités du marché immobilier.

Modalités et conditions

• Durée du prêt : Généralement compris entre 12 et 24 mois, mais peut varier selon les institutions financières.
• Taux d'intérêt : Souvent plus élevés que les prêts immobiliers classiques, car le risque pour l'organisme prêteur est plus important. Par exemple, le taux d'intérêt d'un prêt relais peut atteindre 2% par an, tandis qu'un prêt immobilier classique se situe généralement entre 1% et 1,5%.
• Montant du prêt : Correspond généralement à la valeur du bien à acheter, mais peut être limité par l'apport personnel et la solvabilité de l'emprunteur. Ainsi, si le bien à acheter coûte 400 000€ et que l'emprunteur dispose d'un apport personnel de 100 000€, le montant du prêt relais ne pourra pas excéder 300 000€.
• Garanties : Une hypothèque sur le bien à acheter est souvent exigée pour sécuriser le prêt relais. L'organisme prêteur se protège ainsi en cas de non-remboursement du prêt.

Avantages du prêt relais

• Rapidité : Permet d'acheter un bien rapidement sans attendre la vente du bien actuel, ce qui peut être crucial dans un marché immobilier compétitif. Prenons l'exemple de la vente d'un appartement parisien : en moyenne, il faut compter 3 à 6 mois pour trouver un acheteur et finaliser la vente. Le prêt relais permet de gagner du temps et de saisir des opportunités d'achat, notamment dans un marché immobilier où les biens convoités se vendent rapidement.
• Opportunités : Facilite les négociations avec les vendeurs et permet de saisir des opportunités, comme l'achat d'un bien à un prix attractif. En effet, la possibilité d'un financement rapide peut convaincre un vendeur de donner la priorité à votre offre par rapport à d'autres propositions.
• Sécurité : Éviter de se retrouver sans logement pendant la période de transition entre la vente et l'achat. Grâce au prêt relais, vous pouvez acheter votre nouveau logement avant de vendre l'ancien, ce qui vous garantit un logement stable pendant toute la durée du processus de vente.

Inconvénients du prêt relais

• Coût : Les taux d'intérêt et les frais associés au prêt relais sont généralement plus importants que pour un prêt immobilier classique. Il est donc important de bien évaluer le coût total du prêt relais et de s'assurer de pouvoir le rembourser dans les délais impartis.
• Risque : Si la vente du bien actuel tarde à se réaliser, il faut rembourser le prêt relais avec ses propres fonds. Le risque est donc lié à la capacité à vendre le bien dans les délais prévus, et à la possibilité de devoir rembourser une partie ou la totalité du prêt relais avec ses propres ressources.
• Délais : Le prêt relais est un financement temporaire avec une durée limitée, il est donc crucial de respecter le délai de remboursement. Si le bien actuel ne se vend pas dans les délais prévus, il faut trouver des solutions alternatives pour rembourser le prêt relais, comme une vente à un prix inférieur au prix initialement souhaité, ou une demande de prolongation du prêt auprès de l'organisme prêteur.

Qui peut bénéficier d'un prêt relais ?

Le prêt relais peut être une solution avantageuse pour plusieurs profils d'emprunteurs :

• Propriétaires souhaitant un bien plus grand : Un couple qui désire acheter une maison plus spacieuse pour accueillir une famille grandissante. Par exemple, une famille de quatre personnes qui habite un appartement de 80 m² peut avoir besoin d'une maison de 120 m² pour offrir un espace confortable à ses enfants. Le prêt relais permet de financer l'achat de la maison sans attendre la vente de l'appartement, et ainsi d'accueillir la famille dans un logement plus grand et plus adapté à leurs besoins.
• Personnes désirant changer de région : Une famille souhaitant déménager pour se rapprocher de leur famille ou pour profiter d'un nouveau cadre de vie. Par exemple, une famille qui souhaite quitter Paris pour s'installer à la campagne peut acheter une maison en province avant de vendre son appartement parisien. Le prêt relais facilite ce changement de vie en permettant d'acheter la maison avant de finaliser la vente de l'appartement.
• Investisseurs : Un investisseur immobilier qui souhaite acquérir un bien locatif avant de revendre son logement actuel. Un investisseur peut acheter un appartement à louer avant de vendre son propre logement, ce qui lui permet de générer des revenus locatifs dès l'achat du bien, et de minimiser le temps d'inactivité entre la vente et l'achat. Le prêt relais lui permet de financer l'achat du bien locatif avant de finaliser la vente de son logement personnel.

Conditions d'accès

• Solvabilité : L'emprunteur doit présenter une situation financière stable et un historique de remboursement de crédit positif. L'organisme prêteur analysera les revenus, les charges et les dettes de l'emprunteur pour évaluer sa capacité à rembourser le prêt relais dans les délais impartis.
• Bien immobilier en vente : L'emprunteur doit posséder un bien immobilier en vente qui sera utilisé comme garantie pour le prêt relais. L'organisme prêteur évaluera la valeur du bien en vente pour s'assurer qu'il est suffisant pour couvrir le montant du prêt relais en cas de non-remboursement.
• Accord de l'organisme prêteur : L'organisme de prêt évaluera la situation financière de l'emprunteur et le risque associé à l'opération. Le prêt relais étant un financement à court terme et à taux élevé, l'organisme prêteur est plus vigilant dans son analyse des dossiers et des risques associés.

Alternatives au prêt relais

Le prêt relais n'est pas la seule solution pour acheter avant de vendre. D'autres options existent, avec leurs avantages et leurs inconvénients spécifiques :

• Prêt "pont" : Une alternative au prêt relais, mais avec des conditions et des risques différents. Le prêt pont est un crédit à court terme qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente du bien actuel, mais il est généralement accordé à des taux d'intérêt plus élevés que le prêt relais. De plus, le prêt pont est souvent assorti de conditions plus restrictives en termes d'apport personnel et de garanties. En effet, les organismes de prêt considèrent le prêt pont comme une solution plus risquée que le prêt relais, car il est souvent utilisé par des emprunteurs ayant des difficultés à obtenir un prêt immobilier classique.
• Achat en VEFA : Permet de financer un bien en construction et d'étaler les paiements sur la durée des travaux. La VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) permet d'acheter un bien immobilier en construction avant sa livraison. Le paiement se fait progressivement en plusieurs tranches, en fonction de l'avancement des travaux. Cette solution peut être intéressante pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien neuf et qui ont besoin d'étaler le paiement de leur acquisition. Cependant, il faut être vigilant car le prix de vente est fixé dès le début, et il est impossible de réviser le contrat en cas d'augmentation des coûts de construction. De plus, la VEFA présente des risques spécifiques, liés à la solvabilité du promoteur immobilier et au risque de retard ou de non-achèvement des travaux.
• Vente à terme : Le vendeur accepte de fixer un prix et un délai de vente, permettant à l'acheteur de payer le bien progressivement. La vente à terme est un mode de vente original qui permet à l'acheteur de payer le bien en plusieurs tranches, sur une durée définie. Le vendeur conserve la propriété du bien jusqu'au paiement intégral du prix de vente. Cette solution peut être intéressante pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier mais qui n'ont pas les moyens de payer le prix d'achat en une seule fois. Cependant, la vente à terme est une solution peu courante, et elle présente des risques spécifiques, liés à la solvabilité de l'acheteur et à la possibilité de non-paiement des échéances.
• Offre "acquéreur-vendeur" : Le vendeur trouve un acheteur pour son bien avant d'en acheter un autre, évitant ainsi la problématique du financement. Dans ce cas, le vendeur trouve directement un acheteur pour son bien, qui devient à son tour le vendeur d'un autre bien. L'opération se fait en chaîne, et chaque participant trouve un acheteur pour son propre bien. Cette solution peut être intéressante pour les particuliers qui souhaitent éviter la complexité du prêt relais et qui ont la possibilité de trouver un acheteur pour leur bien actuel. Cependant, il faut être vigilant car la réussite de l'opération dépend de la capacité à trouver des participants dans la chaîne de vente, et à respecter les délais de vente et d'achat.

Conseils pour réussir son prêt relais

• Comparer les offres : Demander des devis à plusieurs organismes de prêt pour comparer les taux d'intérêt et les conditions. Il est important de comparer les offres de différents organismes de prêt avant de s'engager, afin de trouver le prêt relais le plus avantageux en termes de taux d'intérêt, de frais et de conditions de remboursement.
• Négocier les conditions : Tenter de négocier un taux d'intérêt avantageux et une durée de prêt adaptée à vos besoins. N'hésitez pas à négocier avec l'organisme prêteur pour obtenir les meilleures conditions possibles. Par exemple, vous pouvez essayer de négocier un taux d'intérêt plus bas, une durée de remboursement plus longue, ou une réduction des frais de dossier.
• Estimer la valeur du bien : Fixer un prix de vente réaliste pour votre bien actuel afin d'assurer sa vente rapide. Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour estimer la valeur de votre bien actuel et fixer un prix de vente réaliste, afin de maximiser vos chances de vendre rapidement et de minimiser les risques de non-vente.
• Préparer son budget : S'assurer d'avoir les moyens de rembourser le prêt relais dans les délais impartis. Il est important de faire un bilan de vos finances et de calculer vos capacités de remboursement avant de contracter un prêt relais. N'oubliez pas de prendre en compte tous les frais liés au prêt relais, comme les frais de dossier, les frais d'assurance et les frais de garantie.
• Étudier les alternatives : Bien se renseigner sur les autres solutions de financement disponibles. Avant de vous engager dans un prêt relais, il est important de bien étudier les alternatives et de choisir la solution la plus adaptée à votre situation et à vos besoins.

Le prêt relais est une solution pratique et efficace pour contourner les obstacles liés à l'achat avant de vendre. Cependant, il est important de bien comprendre les conditions et les risques associés à ce type de financement avant de s'engager. Une analyse approfondie de votre situation financière et de vos besoins est nécessaire pour faire le bon choix et assurer la réussite de votre projet immobilier.